利華地政士事務所的部落格

【個人經驗】代書經營類型



地政士應具備下列條件始可執業(1)領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書、(2)領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書、(3)領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照、（4）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。



 



依地政士法得執行業務為（1）代理申請土地登記事項、（2）代理申請土地測量事項、（3）代理申請與土地登記有關之稅務事項、（4）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項、（5）代理申請土地法規規定之提存事項、（6）代理撰擬不動產契約或協議事項、（7）不動產契約或協議之簽證、（8）代理其他與地政業務有關事項。



 



換言之，和土地、建物碰的到邊的，都有可能是地政士的業務範圍，以自行開業的事務所來說，依個人的觀察，類型大致可分為以下幾種：



 



(一)仲介代書



即成為房仲的簽約代書，但每簽約一件必須給房仲業者7,000~10,000元當作管銷，也就是代書費用的30%~50%，變相的削價競爭，聽說在不動產景氣好時，非常爆肝，但收入會跟付出不成正比。



 



(二)民間借款



與金主合作或者本身就是金主從事放貸，但與高利貸不同，常見廣告「月息三分，可分期還款」，換算年利率為36% 或是拿借款人的房地設定第二、三順位抵押權，俗稱二、三胎，若借款人還不出錢，就把他的房產拿去拍賣，感覺這挺好賺的，但當不動產景氣下滑時，就很容易踩到雷。



 



(三)疑難雜症



主要是共有土地、祭祀公業、建物保存登記等較複雜的產權協調、處理，通常必須具備較高的專業水準與豐富的人脈，收費部分是用議價的，然而最大的收益是可獲得第一手的投資機會。



 



(四)一般性案件



贈與移轉登記、繼承登記、抵押權設定與塗銷登記、重購退稅等，這是最單純的代書業務，但案源很難穩定，單靠這是很難存活的。



 



(五)複合式經營



不動產相關行業一條龍整合服務模式，代書業務就像商店前面擺出來的特價品，主要用來招攬顧客進門，畢竟地政士至少是有通過國家考試認證的，有個門面比較好做事；本身見過身兼好幾間房仲的店東並成立不動產開發顧問公司，經營的有聲有色，另外還有兼營估價師事務所、記帳士事務所等，當然這模式存在的機會會比較多一點。



 



(六)相關業務達人



因為有代書的實務歷練，所以轉型(或兼職)為信託顧問、補習班講師、從事都更整合、土地買賣中人等都是不錯的選擇。



 



上述代書執業類別尚還多所遺漏，但無礙我所要傳達的訊息就是這個行業已經處於飽和狀態；代書的執業壽命很長，而且越老越吃香，所累積出的人脈及經驗其新進者並不容易取代，除此，現已處於資訊透明公開年代，許多業務相關關係人都可以輕易自理，並不一定要透過代書，所以想要生存，個人認為就是要專研某塊領域成為佼佼者或者朝多元化經營模式，總之時代在變，思維也得跟著變。

臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點
一、為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。 
二、房屋現值之核計，以「房屋構造標準單價表」、「折舊率及耐用年數 表」及「房屋街路等級調整率評定表」為準據。「房屋構造標準單價 表」之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。 
三、「房屋構造標準單價表」內用途之歸類，依「用途分類表」為準；房 屋使用執照有 2種以上用途分類者，依其類別之面積分別評定；如各 類別之面積無法區分時，依各該用途類別數均分。 
用途分類表
四、適用「房屋構造標準單價表」核計房屋現值時，對房屋之構造、用途 及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建 造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖 為準。但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載 資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查之 資料為準。 前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數；同一使用執 照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。 地上樓層數等於或小於地下樓層數者，應適用地下建築物之單價評定 ，其標準單價不適用本要點第九點按八成核計之規定。 機械式立體停車場，其房屋現值之評定，有關構造別、用途別應以建 築管理機關核發建築物使用執照所載為準；總層數以 1層樓認定；面 積以停車場高度除以 3公尺乘 1樓面積計算。 
五、下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量 成果圖所載之資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定， 增減其房屋標準單價： （一）國際觀光旅館。 （二）百貨公司及大型商場。 （三）影劇院及遊藝場所。 （四）10層樓以上之房屋。 （五）第十四點規定之獨院式房屋或雙拼式房屋。 （六）第十六點規定之簡陋房屋。 （七）第十八點規定之專供農業生產用之房屋。 
六、臺北市35層以下房屋構造標準單價表內未列者，其標準單價按表內最 高樓層與次高樓層之標準單價之差額逐層遞增計算。五層樓以下鋼骨 造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造房屋，其未設置昇降機（電梯 ）者，應減價 20%。 
七、添加樓層依下列方式認定： （一）原有房屋屋頂增建樓房時，其構造與原有房屋不同者，該增建之 樓房，以該增建構造種類之層數計算。 （二）原有房屋屋頂增建同構造樓房時，該增建樓房之層數，應以加計 原有房屋樓層數合併計算。 
八、房屋樓層之高度在 4公尺以上者，其超出部分，以每10公分為 1單位 ，增加標準單價1.25% ，未達10公分者不計。但房屋樓層高度超過12 公尺，其挑高空間無法使用，或僅係供採光、景觀考量者，高度以12 公尺計。 房屋樓層之高度在 2公尺以下者，其減價計算公式如下： （一）偏低減價額＝（ 3公尺－樓板高度） / 3公尺× 50%×標準單價 。 （二）前款計算超高或偏低之標準單價，於標準單價應予加價或減成時 ，仍應按未加價或減成之標準單價計算。但符合第十六及第十八 點規定應予減成之簡陋房屋及專供農業生產用之房屋有超高或偏 低情形者，其標準單價應先減成後再計算超高或偏低單價。 
九、房屋之夾層，地下室或地下層，按該房屋所適用之標準單價八成核計 。夾層面積之和超過 100平方公尺或超過該層樓地板面積三分之一者 ，按使用執照所載總層數適用之標準單價核計。分層分戶分別所有之 房屋，內設夾層面積超過該層戶面積三分之一或 100平方公尺者，仍 按使用執照所載總層數適用標準單價，夾層部分應併入該層評價課稅 。 
十、第五點第（一）款至第（四）款之房屋有下列設備者，按所適用之標 準單價另予加價如下： （一）中央系統型冷氣機：加價5%。 （二）電扶梯：每部加價2%（以裝設之樓層為限）。 （三）金屬或玻璃帷幕外牆：面積超過外牆面積 10%者，加價 10%，但 地下室或地下層部分不予加價。 （四）游泳池：依下列情形加價5% 1.室內游泳池：屬公共設施，依所有權登記方式按分攤游泳池所 有權之各戶全戶面積予以加價；如為設置游泳池之該戶單獨所 有，僅就設置之該戶全戶面積予以加價；如游泳池與其設置之 該棟房屋為同一所有權人單獨所有者，該棟全棟房屋予以加價 。 2.屋頂游泳池：比照室內游泳池方式加價。 
十一、5 層樓以下設有電梯者，加價 20%。但地下室或地下層未設置電梯 者，地下室或地下層不予加價。 6層樓以上未設有電梯者減價 20% 。 
十二、構造 2種以上房屋之評價標準，依照房屋總層數分列，按其構造別 評定單價。（磚、木、竹、土、鋼鐵等構造除外）。 
十三、獎勵投資興建之 6層樓以上之國民住宅或政府直接興建之 6層樓以 上之國民住宅，按同構造住宅類之房屋標準單價逐層遞減2%，以遞 減至 30%為限。 
十四、總樓地板面積達 200平方公尺以上之獨院式或雙拼式房屋，其空地 面積為第 1層建築面積達 1.5倍以上，有下列情形達 1項者，按所 適用之標準單價加價150%，具有 2項者，加價200%： （一）設置假山、池閣、花園、草坪之一者。 （二）游泳池。 
十五、房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總 價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪 單價 100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高 級住宅： （一）獨棟建築 （二）外觀豪華 （三）地段絕佳 （四）景觀甚好 （五）每層戶少 （六）戶戶車位 （七）保全嚴密 （八）管理週全 依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地 點之街路等級調整率加成核計。 第一項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同 路段或臨近區域之高級住宅市場行情。 第一項認定標準，除已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 103 年 7月 1日起實施。 
十六、房屋具有下列情形達 3項者，為簡陋房屋，按該房屋所適用之標準 單價之七成核計，具有 4項者按六成核計，具有 5項者按五成核計 ，具有 6項者按四成核計，具有 7項者按三成核計： （一）高度未達 2.5公尺。 （二）無天花板（鋼鐵造、木、石、磚造及土、竹造之房屋適用）。 （三）地板為泥土或石灰三合土。 （四）無窗戶或窗戶為水泥框窗。 （五）無衛生設備。 （六）無內牆或內牆為粗造紅磚面。（內牆面積超過全部面積二分之 一者視為有內牆。） （七）無牆壁。 
十七、鋼鐵造房屋面積在 200平方公尺以上，其樑或柱之規格在90×90× 6公厘以下者，適用面積未達 200平方公尺之標準單價核計房屋現 值。 鋼鐵造房屋面積在「 200平方公尺以上」及「未達 200平方公尺」 ，以每層面積為準。 
十八、專供農業生產用之花卉或蔬菜溫室、堆肥舍、水稻育苗中心作業室 、農機具倉庫、貯藏庫及其他相近性質之房屋，按該房屋所適用之 標準單價五成核計房屋現值。 
十九、本市房屋構造標準單價表及用途分類表，未列有類目之房屋，比照 已列有類似房屋之標準單價予以評定課徵房屋稅。無類似房屋可資 比照時，另行按實際工料評估。 
二十、刪除。 
二十一、全戶住家用房屋因現值未達起徵點免徵房屋稅者，經調整後現值 如超過起徵點仍繼續免徵房屋稅。 
二十二、刪除。 
二十三、本要點報經臺北市政府核定後公告實施。
 
 
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臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率作業要點



一、為建立本市房屋街路等級調整率（以下簡稱調整率）之調整作業方式 ，以透明化、制度化，簡化審核作業程序，特訂定本作業要點。 

二、調整率應每三年重行檢討一次。 

三、重行檢討調整率時，分處應組成查核小組，就轄區內街路商業交通發 展情況實地勘查後，填製「擬訂街路等級調整率說明表」陳報總處。 

四、總處應組成複核小組，依各分處所提報之「擬訂街路等級調整率說明 表」，彙總後按下列程序辦理： （一）會同分處查核小組人員實地勘查複核後，擬訂提案刊載市府公報 或送相關區公所及里辦公室公布周知。 （二）得視需要召開說明會或聽證會。 （三）提案經公告期滿後，提報臺北市不動產評價委員會審議。 

五、房屋街路等級調整率調整方式如下： （一）區段徵收地區、重劃地區闢建完成：該地區內街路設施闢建完竣 開放通行後，應參考鄰近街路調整率，並視其商業繁榮、交通運 輸等情形擬訂調整率。 （二）新闢街路：應參考相交或平行街路之調整率，參酌其商業繁榮、 交通運輸等情形擬訂調整率。 （三）街路拓寬完成：依臺北市政府工務局新建工程處函送之街路拓寬 完工通報表按下列規定辦理： 1.拓寬街路未達原有街路寬度一 .五倍者，其調整率得調高一級 。 2.拓寬街路達原有街路寬度一 .五倍以上，未達二倍者，調高其 調整率一至二級。 3.拓寬街路達原有街路寬度二倍以上者，調高其調整率二至三級 。 （四）特殊建物周邊：各街路如有興建特殊建築物，其調整方式如下： 1.變電所、高壓電塔、瓦斯槽、殯儀館、垃圾場、掩埋場及焚化 爐等，受影響地區得視影響程度調降調整率一至二級。 2.捷運車站（限地下化路線，如南港線等）、地下道、人行道之 出入口或通風口等設施，受影響之一樓房屋，得視影響程度調 降調整率一至三級。 3.機關、學校因同一門牌多棟建築之街路等級調整率，依其坐落 周邊各街路等級調整率按平均法計算，但臨街路之建築依其街 路等級調整率。 

六、經臺北市不動產評價委員會審議通過並經臺北市政府公告調整率之街 路，其房屋稅自公告之次年期實施。 

七、公共工程之興建，其調整率之調整依「臺北市稅捐稽徵處因政府機關 興建公共工程施工期間辦理房屋街路等級調整率作業要點」辦理；至 於捷運系統工程地下穿越土地之地上房屋，於臺北市政府捷運工程局 提供之建物門牌號碼資料時，調降其調整率一級。 

八、面臨陸橋引道橋墩等之房屋，得視影響程度調降調整率一至二級。 

九、房屋街路等級調整率除下列情形外，依其所編釘之門牌適用之。 （一）房屋門牌經戶政機關依規定整編為新增街路者，在未經臺北市不 動產評價委員會重行評定前，仍沿用原街路等級調整率。 （二）房屋門牌經申請改編者，自改編日之次年期適用。 （三）房屋門牌經申請增、改編致同一建物有二個以上不同街路門牌者 ，其調整率依地上建物門牌從高評定，並自增、改編日之次年期 適用。 

十、刪除。 

十一、本要點報經臺北市政府核定後公告實施。

【函號】: 財政部75/10/01台財稅第7550122號函 

【法條】: 營業稅法第16條 

【要旨】: 合建分屋之課稅與開立發票釋疑 

【內容】: 主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加５％營業稅。（財政部75/10/01台財稅第7550122號函） 

[北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定



(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」

該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。



該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。





聯絡人:林嘯天 聯絡電話:03-3396789分機1328 

台北市政府課徵之「豪宅稅」之定義及課徵條件

何謂「豪宅稅」?「豪宅稅」即為高級住宅合理加價課徵房屋稅。

一、 課徵條件：

(一)   獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全八項標準。

(二)   符合上述條件之鋼筋混凝土構造。

(三)   符合上述條件之住宅大樓(不含商業大樓與別墅)。

前述八項標準的定義如下：

(一)獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。

(二)外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。

(三)地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。

(四)景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。

(五)每層戶少：每層戶數少，原則上為 4 戶以下，採光良好。

(六)戶戶車位：車位數大於或等於戶數。

(七)保全嚴密：設監視系統或配保全人員。

(八)管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。 因前述八項認定標準，未考量市場交易價格、面積等因素，社會各界反映 不夠明確，經參採專家意見，增訂下列一致性之審查認定要件：

(一)每戶總價8000萬元以上。

(二)每坪單價 100 萬元以上或每戶面積 80 坪以上。

(三)每棟房屋符合上述要件之戶數達 70%以上者，則整棟列入。

三、課徵方式(加價方式)

依房屋稅條例第5條規定，房屋稅係以房屋現值乘以稅率計課，另依同條例第11條及臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定，計算房屋現值之各項標準 主要為房屋構造標準單價、房屋耐用年數、折舊率及路段率，由各稽徵機關調 查擬訂後送由各直轄市、縣（市）不動產評價委員會審查評定，並由各直轄市、 縣（市）政府公告之，每3年重新評定 1 次。

茲就房屋稅額計算公式，說明如 下： 房屋稅額=房屋現值×稅率

房屋現值=核定單價×（1－折舊年數×折舊率）×路段率×面積

核定單價=房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高（偏 低）率〕

經審核符合高級住宅認定標準之房屋，其房屋構造標準單價將依該棟房屋 坐落地點之路段率加成核計，以調高其房屋評定現值及房屋稅額，因此，由上 述公式得知，該加價之路段率即為高級住宅房屋稅額增加的倍數。

四、舉例

一般住家用總樓層 12 層之鋼筋混凝土造新建房屋、面積 300 ㎡、路段率為 200%、依本市房屋構造標準單價表每平方公尺為 5,080 元、住家 用稅率 1.2%，

故全年房屋稅額為 36,576 元（=5,080 元×200%×300 ㎡×1.2%）。

相同條件下，該房屋如列入高級住宅，房屋構造標準單價應依路段率加成核計

調整後為每平方公尺 15,240 元【(5,080 元×(1+200%)】，因標準單價提高為原 來的 3 倍，

故全年房屋稅額為 109,728 元（=15,240 元×200%×300 ㎡×1.2%）， 房屋稅將增加 2 倍，即提高為原來的 3 倍。

◎台北市豪宅稅課定方式同於現行房屋稅課徵方式，其差異性為市政府對於其「街路等級調整率」加以修正，以調高路段率加價倍數方式調高房屋標準層單價。

市場上合建分為三大類：第一種 合建分屋 
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。 
合建分屋之分配方法又有 
(一)立體分層：立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。 
(二)水平分法：水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。 
(三)分棟分法：此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。 
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。 
第二種 合建分售 : 合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。 
第三種 合建分成 : 合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。 
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。 
小結： 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。 
「住展房屋網」 

不動產設定最高限額抵押權應注意事項
   民法對於最高限額抵押權的規定，至民國九十六年物權編修正時有明文規範，最高限額抵押權在實務上早已行之有年，且有相當多的判決先例肯認其合法性，民法修正將最高限額抵押權明文規範，更肯認其在物權法上的地位、特殊性。故以下針對最高限額抵押權之制度於物權編修正後，提供建築業於業於設定不動產供擔保時應注意事項:
一、最高限額抵押權所擔保債權之種類: