- Dec 25 Sun 2016 10:38
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營造業之查核實務與所得稅申報
- Dec 25 Sun 2016 10:29
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建築業所得稅結算申報實務
- Dec 25 Sun 2016 10:21
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合建分屋、合建分售、合建分成
國稅局把營建業售屋型態分成6種：自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售、共同投資興建、個人建屋。
合建分售個人地主 不再免稅 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.05.09 10:18 am
- Dec 25 Sun 2016 10:07
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有關合建分屋營業稅之處理，財政部之解釋令如下：
1.財政部84/01/14台財稅第841601114號函：「主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。」
2.財政部75/10/01台財稅第7550122號函：「主旨：依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。」
3.財政部84/05/24台財稅第841624289號函：「主旨：關於建方（提供資金）與地主（提供土地）合建分屋，建方換出房屋之時點應如何認定，及雙方換出房屋與土地之時點如不一致，應如何開立憑證乙案，核釋如說明。說明：二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。」
此3個解釋令已包括開發票時點、開發票金額等程序，至於營業稅該由何方負擔，應該視雙方的合建合約，如合約未明確規定要向地主收取此部份稅金，地主可能就不理會了，因為申報營業稅的是建設公司.個人開立收據內容為出售土地.
二、合建分屋或合建分售對建設公司有利，不能武斷的說何種方式有利，應該要看實際狀況而定。
1.合建分屋有交換行為，因此有營業稅問題。合建分售此部份沒有營業稅問題。
2.合建分屋，房屋出售時帳列有出售房屋收入及出售土地收入，而出售土地收入免課營利事業所得稅，因此總售價中只有出售房屋部份有營業稅及營所稅問題。而合建分售，總售價全部要繳營業稅及營所稅。
3.所以在總售價相同、時價等於售價的假設下，單從收入方面來比較，兩種方式所繳營業稅差別不大。
2.財政部75/10/01台財稅第7550122號函：「主旨：依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。」
3.財政部84/05/24台財稅第841624289號函：「主旨：關於建方（提供資金）與地主（提供土地）合建分屋，建方換出房屋之時點應如何認定，及雙方換出房屋與土地之時點如不一致，應如何開立憑證乙案，核釋如說明。說明：二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。」
此3個解釋令已包括開發票時點、開發票金額等程序，至於營業稅該由何方負擔，應該視雙方的合建合約，如合約未明確規定要向地主收取此部份稅金，地主可能就不理會了，因為申報營業稅的是建設公司.個人開立收據內容為出售土地.
二、合建分屋或合建分售對建設公司有利，不能武斷的說何種方式有利，應該要看實際狀況而定。
1.合建分屋有交換行為，因此有營業稅問題。合建分售此部份沒有營業稅問題。
2.合建分屋，房屋出售時帳列有出售房屋收入及出售土地收入，而出售土地收入免課營利事業所得稅，因此總售價中只有出售房屋部份有營業稅及營所稅問題。而合建分售，總售價全部要繳營業稅及營所稅。
3.所以在總售價相同、時價等於售價的假設下，單從收入方面來比較，兩種方式所繳營業稅差別不大。
- Dec 25 Sun 2016 10:03
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個人合建分屋相關的營業稅問題
地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
- Dec 25 Sun 2016 10:00
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***合建分屋互易銷售額不含營業稅***
***合建分屋互易銷售額不含營業稅***
許久未見的表妹電子信件寫道：「老家土地與建設公司周邊土地合建大樓，快完成交屋了。建設公司表示必須開立購屋款發票給地主，以免日後國稅局發現未依規定開立及取得憑證，地主會被處罰鍰。但是對於建設公司要我們負擔開立發票的5%營業稅，十分不解？」
許久未見的表妹電子信件寫道：「老家土地與建設公司周邊土地合建大樓，快完成交屋了。建設公司表示必須開立購屋款發票給地主，以免日後國稅局發現未依規定開立及取得憑證，地主會被處罰鍰。但是對於建設公司要我們負擔開立發票的5%營業稅，十分不解？」
- Dec 25 Sun 2016 09:54
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簽訂合建契約，應注意哪些事項？
目前實務上對於合建契約的性質，認為應探求當事人的意思來決定。
若契約重在雙方約定出資（一方出土地，一方出建築資金）以營共同事業，自屬「合夥」；倘契約著重在建商為地主完成一定的建屋工作後，接受報酬，則為「承攬」；如果契約的目的在於財產權的交換（即以地易屋），則為「互易」。如果契約言明建商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬充作建商買受分歸建商房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。至若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建商就此部分的關係則為「承攬契約」。實務上，也有案例將合建契約認定為「合夥契約」。
再依稅負角度來論究合建的法律性質，可區分如下：
一、合建分屋：合建分屋是建方於房屋興建完成後，用部分房屋與地主交換應分得的土地，而非以資金購入，則可解決建築投資業資金不足、融資不易及取得土地的困難等問題，又可進行投資興建出售的業務，此種房地「互易」是合建分屋的特色（註1）。
二、合建分成：合建分成是指建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約，並按比例併同出售。銷售總價中，地主所分配到的成數屬地主所有，是為「土地款」；建方所分配到的成數屬建方所有，是為「房屋款」（註2）。
合建分成還可分成以下二種型態：
1.售價分成：上述方式屬售價分成。
2.利潤分成：建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由代表人與承購人簽訂房屋與土地買賣合約書，並依約定比例（即成數）分配其出售的房屋或土地的損益，亦即分配其利潤。此舉與「合夥」性質近似（註3）。此類合建型態因恐稅負較重，實務上較為罕見。
三、合建分售：合建分售的型態，地主與建方在帳務處理及權利義務上無任何牽連，可能成為合作建屋的主流（註4）。又在合建分售之情形，地主免辦營業登記，免徵營業稅及所得稅。
簽訂合建契約時，應注意哪些事項？
一、建築層數、形式、用途、建築材料、地下室的開挖、地下室的用途、地下室的產權、使用權的歸屬。
二、地上物的騰空：任何一個合建行為，都可能涉及地上物何時拆除的問題。
三、地上物拆除以後，原來裡面可能會有住戶，住戶遷移時，需不需要由建商給予租賃補助，這點可於合建契約中由當事人自由約定。
四、將來合建完成後，哪些房屋應分給哪些地主或建商、分屋比例如何，都要有所約定。
五、土地的持分比例：土地持分所占的比例，為契約中非常重要的事項。
六、營業稅、土地增值稅等稅費的負擔。
七、開工日期及工程完成的期限：即一般所謂的「工作天」，亦即在多少工作天中必須完成。工作天有無計算標準的約定，如果沒有，就按照慣例計算。「工作天」有別於「日曆天」，這也應在合約中訂明。
八、數地主合一或分別簽訂契約的問題。
九、主要構造與層數問題：建築層數則會影響合建雙方分得面積的多寡，兩者均是合建中的重要問題。
十、建造執照的申請、起造人的名義、使用執照的申請、執照上設計的變更、登記規費、地政士的指定：建築行為必會涉及建造執照的申請和建築設計的委託，建造執照上有起造人的名義，究竟應用誰的名義，在契約書中應明白規定。在建築行為完成後，亦須申請使用執照。另外，對於變更執照設計、將來辦理保存登記之規費及地政士的指定，也都是契約中應約定的重要內容。
十一、屋頂平台的使用權及法定空地的使用權：屋頂平台和法定空地都屬於公寓大廈的共用部分，對於這兩者的使用權，在合建契約中均應有所約定，即所謂「約定專用」。
十二、違約事項及違約金的處罰約定：哪些事項構成違約及違約金的處罰約定，皆應明訂在合約中。
十三、保證金的數額、交付及保證金在何種情況下可予退還。
十四、建方將來交給地主的建築物，應包含哪些設備，又其品牌如何，也應約定清楚。
十五、隔間所用的材料應當指明。
十六、地主可以要求建商不得偷工減料，不得使用「海砂」（氯離子含量過高）等。
十七、交屋後，建商對地主所負的保固範圍及保固期間。
十八、地主可以約定建屋過程中，如有工地工人傷亡，應由建商負責。
十九、在建屋過程中毀損鄰房，其責任之歸屬。
二十、合建契約最好附上建築物的設計圖，標明尺寸及所使用的材料，藉以明確雙方當事人間的權利義務。
二十一、地主也可要求建商另覓保證人。
二十二、在建造過程中，地主要求變更設計或追加某種工程，建商可以約定遇此情形，其費用應如何計算。
二十三、地主的土地是否須「信託」於第三人名下。
二十四、地主分得房屋的銷售問題。
二十五、建築融資問題。
二十六、意外風險問題：如發生工地倒塌、人員傷亡……等諸多意外風險問題。
若契約重在雙方約定出資（一方出土地，一方出建築資金）以營共同事業，自屬「合夥」；倘契約著重在建商為地主完成一定的建屋工作後，接受報酬，則為「承攬」；如果契約的目的在於財產權的交換（即以地易屋），則為「互易」。如果契約言明建商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬充作建商買受分歸建商房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。至若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建商就此部分的關係則為「承攬契約」。實務上，也有案例將合建契約認定為「合夥契約」。
再依稅負角度來論究合建的法律性質，可區分如下：
一、合建分屋：合建分屋是建方於房屋興建完成後，用部分房屋與地主交換應分得的土地，而非以資金購入，則可解決建築投資業資金不足、融資不易及取得土地的困難等問題，又可進行投資興建出售的業務，此種房地「互易」是合建分屋的特色（註1）。
二、合建分成：合建分成是指建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約，並按比例併同出售。銷售總價中，地主所分配到的成數屬地主所有，是為「土地款」；建方所分配到的成數屬建方所有，是為「房屋款」（註2）。
合建分成還可分成以下二種型態：
1.售價分成：上述方式屬售價分成。
2.利潤分成：建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由代表人與承購人簽訂房屋與土地買賣合約書，並依約定比例（即成數）分配其出售的房屋或土地的損益，亦即分配其利潤。此舉與「合夥」性質近似（註3）。此類合建型態因恐稅負較重，實務上較為罕見。
三、合建分售：合建分售的型態，地主與建方在帳務處理及權利義務上無任何牽連，可能成為合作建屋的主流（註4）。又在合建分售之情形，地主免辦營業登記，免徵營業稅及所得稅。
簽訂合建契約時，應注意哪些事項？
一、建築層數、形式、用途、建築材料、地下室的開挖、地下室的用途、地下室的產權、使用權的歸屬。
二、地上物的騰空：任何一個合建行為，都可能涉及地上物何時拆除的問題。
三、地上物拆除以後，原來裡面可能會有住戶，住戶遷移時，需不需要由建商給予租賃補助，這點可於合建契約中由當事人自由約定。
四、將來合建完成後，哪些房屋應分給哪些地主或建商、分屋比例如何，都要有所約定。
五、土地的持分比例：土地持分所占的比例，為契約中非常重要的事項。
六、營業稅、土地增值稅等稅費的負擔。
七、開工日期及工程完成的期限：即一般所謂的「工作天」，亦即在多少工作天中必須完成。工作天有無計算標準的約定，如果沒有，就按照慣例計算。「工作天」有別於「日曆天」，這也應在合約中訂明。
八、數地主合一或分別簽訂契約的問題。
九、主要構造與層數問題：建築層數則會影響合建雙方分得面積的多寡，兩者均是合建中的重要問題。
十、建造執照的申請、起造人的名義、使用執照的申請、執照上設計的變更、登記規費、地政士的指定：建築行為必會涉及建造執照的申請和建築設計的委託，建造執照上有起造人的名義，究竟應用誰的名義，在契約書中應明白規定。在建築行為完成後，亦須申請使用執照。另外，對於變更執照設計、將來辦理保存登記之規費及地政士的指定，也都是契約中應約定的重要內容。
十一、屋頂平台的使用權及法定空地的使用權：屋頂平台和法定空地都屬於公寓大廈的共用部分，對於這兩者的使用權，在合建契約中均應有所約定，即所謂「約定專用」。
十二、違約事項及違約金的處罰約定：哪些事項構成違約及違約金的處罰約定，皆應明訂在合約中。
十三、保證金的數額、交付及保證金在何種情況下可予退還。
十四、建方將來交給地主的建築物，應包含哪些設備，又其品牌如何，也應約定清楚。
十五、隔間所用的材料應當指明。
十六、地主可以要求建商不得偷工減料，不得使用「海砂」（氯離子含量過高）等。
十七、交屋後，建商對地主所負的保固範圍及保固期間。
十八、地主可以約定建屋過程中，如有工地工人傷亡，應由建商負責。
十九、在建屋過程中毀損鄰房，其責任之歸屬。
二十、合建契約最好附上建築物的設計圖，標明尺寸及所使用的材料，藉以明確雙方當事人間的權利義務。
二十一、地主也可要求建商另覓保證人。
二十二、在建造過程中，地主要求變更設計或追加某種工程，建商可以約定遇此情形，其費用應如何計算。
二十三、地主的土地是否須「信託」於第三人名下。
二十四、地主分得房屋的銷售問題。
二十五、建築融資問題。
二十六、意外風險問題：如發生工地倒塌、人員傷亡……等諸多意外風險問題。
- Dec 25 Sun 2016 09:50
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自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售相關函釋及規定
- Dec 25 Sun 2016 09:39
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合建分屋、合建分售、營業稅、營所稅、奢侈稅，建商相關稅務與法令問題回答
- Dec 25 Sun 2016 09:35
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建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定
[北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定
(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」
該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。
該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。
聯絡人:林嘯天 聯絡電話:03-3396789分機1328
- Dec 25 Sun 2016 09:29
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合建分屋應注意營業稅之相關問題
合建分屋應注意營業稅之相關問題
本局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
本局說明，合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？
依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？
依財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
本局進一步說明，近日查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋，建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，因A君未符合上開財政部104年1月28日令釋得免辦理營業登記規定，其未依規定申請營業登記及報繳營業稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第1項規定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設公司亦因未依前揭房地互易之規定，開立統一發票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統一發票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第3項規定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規定開立統一發票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。
本局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。
新聞稿聯絡人：審查四科 王股長
聯絡電話：(03)3396789轉1241
