***合建分屋互易銷售額不含營業稅***
許久未見的表妹電子信件寫道：「老家土地與建設公司周邊土地合建大樓，快完成交屋了。建設公司表示必須開立購屋款發票給地主，以免日後國稅局發現未依規定開立及取得憑證，地主會被處罰鍰。但是對於建設公司要我們負擔開立發票的5%營業稅，十分不解？」
稅務風水師回伊媚兒分析著：「恭喜新屋即將落成，這個建案是由建設公司出資與地主合建，地主以土地和建商分屋，相當於地主以出售土地款向建商購屋的性質，所以雙方在換出房屋或土地時，均應開立統一發票，而發票記載土地或房屋的銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並按較高的價格等額對開發票，土地價款的發票(土地所有人如為個人者，可開立收據)免徵營業稅，建商開立房屋價款的發票應加5%營業稅。其銷售額的認定，亦可由建設公司銷售該建案的實際銷售價格，按稅捐處核定房屋評定價格與土地公告現值比例，推算換出房屋及換入土地的市價。」
他接著寫道：「建方提供資金，地主提供土地，合建分屋應開立憑證的時點依下列情形區分：
一、除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋的所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主的登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票，地主開立統一發票或收據。
二、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地的換出日起3日內依規定開立憑證。其後換出者的時價如較先換出者為低時，後換出的一方應從高按先換出者的時價開立憑證；至於先換出者的時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出的一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。」
「至於建商開立房屋價款發票的5%營業稅，依加值型及非加值型營業稅法第2條規定，營業稅的納稅義務人為銷售貨物或勞務之營業人，應由建商負責繳納該項營業稅始為正道。」此時，風水師心中已在盤算回去看新屋的最佳時機了。
文章出處：台灣新生報空大專版
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