建築業所得稅結算申報實務
建築業行業概述
經營型態
帳簿文據
開立統一發票時限
損益計算-營業收入
損益計算-營業成本
損益計算-營業費用
營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法-以房
地買賣為業
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建築業行業概述
一、工程施工期間長
參照查準第24條暨24之2之規定
二、壓低房屋售價
藉由提高土地售價，造成出售房屋
虧損或所得無幾，而出售土地所得
大增之情形。
三、建築成本需按各工地分別計算
屬分批成本制，故涉及共同費用分攤問題，
有關收入與成本均是以各工地單獨計算，
不能相互抵補。
建築業行業概述
建築業即係以投資提供資金委託營造業
興建房屋出售、出租為業，一般都以建
設公司、投資公司型態經營者居多，目
前法令規定，建設公司除原已取得營造
業登記證外，並不能同時兼具營造業之
營業項目，國內有些大型建設公司亦具
備營造業登記證，自行負責建造。
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經營型態(續)
所稱建設公司以提供資金委託營造廠興建房屋出
售出租為業者屬之，其經營方式大約分為六種：
（一）自地自建
（二）合建分屋
（三）合建分售
（四）合建分成
（五）共同投資興建
（六）買賣成屋或土地
經營型態
建設公司在正常經營情況下，應有營業
設立登記，購妥建築用地或以合建分屋
或合建分成方式取得土地，以建商之名
義申請建造執照，發包予營造業承建，
並自行或交付房屋代銷業者代為銷售，
俟房屋建造完成領得使用執照後，辦理
產權移轉交付予承購人或地主。
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經營型態(續)
（二）合建分屋：係指一方提供資金，他方提
供土地，雙方合建房屋，而於興建完成後按約
定比例由雙方分配房屋及應計土地持分，核屬
互易之法律關係【民法第三百九十八條當事人雙方約定互
相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。】。
（三）合建分售：係指地主與建主簽訂契約，
由地主提供土地與建主興建房屋，雙方約定各
自出售其土地與房屋，並個別向買戶收取價
款，互不牽涉。【此種經營模式實際上極少，但營所稅申
報案件實務上卻占絕大比例】
經營型態(續)
（一）自地自建：係指投資者自行出資購入土地
建屋出售，依現行法令規定，建設公司除具有營
造廠資格外，其房屋應委託營造廠興建。自地自
建為建設公司典型之經營型態，在此種情況下，
其購入待建之土地應以「待售土地」或其他適當
科目列帳。至於投資興建中之房屋，其所支付之
各項營建成本，應列入「在建工程」或其他適當
科目，俟完工時再轉入「待售房屋」，出售時轉
列當期營業成本。
Ps.目前多係上市櫃建設公司採此法興建銷售。
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經營型態(續)
（六）買賣成屋或土地：係指建設公司
購入土地或建築完成之房屋，再行出
售。在此情況下，其購入之土地或房
屋，係以再出售為目的，此與一般買賣
業購入商品之性質無異，故建設公司所
購入之土地與房屋，應以「待售土地」
及「待售房屋」列帳，同時在資產負債
表中應列於流動資產項下。
經營型態(續)
（四）共同投資興建：係二家或數家建
設公司簽訂契約，共同出資興建房屋，
並按約定比例分配之。【進銷項憑證之處理依財政
部99年2月23日台財稅第09800573920號函規定辦理】。
（五）合建分成：地主與建築投資業共
同興建再以房地總售價依合約約定比例
分成取得收入。
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營建業帳簿文據
一、建築投資業具備之基本資料：
１、建築或使用執照。
２、工程合約書：主合約、工程項目明細表、
工料分析表、工程圖說。
３、外包工程合約書。
４、材料買賣合約書。
５、合建契約書。
６、房地買賣契約書。
７、房地委託銷售或仲介契約書。
經營型態
＊建築業之經營型態
2.興建方式
（1）自建：具備營造廠商資格者自行興
建。
（2）委託興建：委託其他營造廠商興建
建，包括→A、包作業（包工包料）
B、勞務承攬（包工不包料）
3.銷售
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營建業帳簿文據
三、搜集建築投資業建案資料之方法
１、海報、建屋户數、土地及房屋價目
表暨銷售情況。
２、電視廣告、宣傳單、專業雜誌。
３、剪報資料。
４、建管單位通報資料（建築或使用執
照、開工或完工報告、中途變更起造人資
料。
營建業帳簿文據
二、建築投資業營業成本查核之書表：
１、工程材料進、耗、存明細表。
２、工程成本及在建工程明細表。
３、完工工程材料耗用明細表。
４、完工工程外包工程明細表。
５、完工工程成本分析表。
６、已售及待售房地明細表。
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開立統一發票時限
一、建屋出售
應於交付房屋時開立發票，交屋前預收之價款應於收款時開
立發票。
二、預收房屋價款
預收房屋價款應於收款時開立統一發票。以預售方式銷售，
如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款者，若因故未辦妥或未能
取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應
於所有權狀核發日起三個月內，開立尾款部份之統一發
票。在上述期限內已取得銀行貸款時，應於取得銀行貸款
之日起三日內，開立統一發票。(參財政部77.10.22台財稅
第770579317號函釋
營建業帳簿文據
財政部７７０１２６台財稅第７６０１９３１４３號
自備原料委託廠商加工其原物料耗用數量比照製造業查核
主旨：營利事業自備原料委託廠商加工製造產品，其原、
物料耗用數量，應比照營利事業所得稅結算申報查核準則
第五十八條規定查核認定。
說明：二、營利事業自備原料委託製造廠商加工製成產品
出售，委託者既列報原、物料成本，則其出售產品所列報
之原、物料數量，核與製造業之性質並無二致，應比照查
核準則第五十八條規定辦理。營利事業自備材料委託營造
廠建屋者亦同。
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開立統一發票時限
三、合建分屋
（1）應於換出房屋或土地時，按換出房屋或換入土
地之當地同時期市價擇高認定開立統一發票。稽
徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定
價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高
之價格等額對開發票；土地價款之發票（地主如
為個人，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之
發票應外加5%營業稅，向地主收取。（75.10.1台
財稅第7550122號函）
開立統一發票時限
財政部８１０９０２台財稅第８１０８２４９３１號
將購買預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票釋疑
主旨： 甲開發股份有限公司銷售預售屋與乙工程顧問股份有
限公司，乙公司在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其
購屋之權利義務讓與丙股份有限公司承受，其後續房屋及土地
款應如何開立統一發票案，函復如說明。
說明： 二、本案甲公司既同意乙公司將其購屋之權利義務讓
與丙公司承受，除應留存該二公司之讓受契約以供查核外，應
由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司，至於乙公司未付
之後續房地款，應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。
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開立統一發票時限
四、大樓停車位收入之認定
大樓停車位視其車位有無產權，而有不同的處理方
式：
(一)使用權停車位
受讓者未能取得所有權，只有永久使用權，依財政部
76.2.4.台財稅第7524799號函規定，屬權利金性質，
非房地財產交易，沒有免稅，應全額開立發票，認定
收入。
開立統一發票時限
（2）房地互易地主與建方合建分屋，除地主自始至終
均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理
總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地
主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋
換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋
換出日。建方並應於上述換出日起三日內開立統一
發票；又合建雙方如未同時換出房、地者，應分別
於房屋或土地之換出日起三日內依規定開立憑證。
(參財政部８４０５２４台財稅第８４１６２４２８９號解釋令)
（3）客戶延遲付款而加收之利息、滯納金，屬銷售額
之一部份，仍須開立發票。另客戶違約金亦須開立
發票。（列其他收入）
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損益計算-營業收入
一、收入實現之認定
查核準則第24條之2規定：營利事業出售不
動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有
權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登
記予買受人以前，已實際交付者，應以實
際交付日期為準，兩者皆無從查考時，依
其買賣契約或查得資料認定之。準此規定
：
開立統一發票時限
(二)法定停車位(產權以大公方式登計)
依建築法規定必須設計之法定停車位，屬公共設施，應視該車位在分攤公共設
施之所有權時有無分配房屋、土地坪數，且所分攤之坪數是否合理，若有合理
分配房地，土地部分免稅，房屋部分課稅。
(三)增建停車位(具獨立產權，得單獨買賣)
建設公司為了業務銷售需要，設計上增加建造所超出法定停車空間的部分是有
所有權，具有獨立產權的，惟實務上限制出售對象須為該建築大樓的承購戶，
因此車位面積須附加於房屋建坪中，其房屋部分應開立發票認定收入，土地部
分免稅。
(四)獎勵停車位(具獨立產權，得單獨買賣)
由建設公司在法令所要求應設停車位以外，另增設停車位供公眾使用，政府則
給予額外支樓地板面積作為獎勵，因此車位面積須附加於房屋建坪中，其房屋
部分應開立發票認定收入，土地部分免稅。
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損益計算-營業收入
（三）買賣契約約定交屋日期或依查得資料認定
之。若實際交屋日期及所有權移轉登記日
期，皆無從查考時，可就以下日期參考之：
1.買賣契約上之尾款收取日。
2.查發票開立收取尾款日期。
3.房屋尾款以銀行貸款抵付者，則銀行貸款核
撥時，其尾款即已收妥。
4.向稽徵機關申報完納契稅之日期。
損益計算-營業收入
（一）實際交屋日期：
可查核客戶簽章之交易證明單或客戶設籍
遷入日或營利事業辦理營業登記日，均可
作為推定實際交屋之參考。
（二）所有權移轉登記日期：
可至該房地產所在地之地政事務所調閱土
地登記簿謄本作為參考，若實際交屋日期較早，
仍以實際交屋日期為準。
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損益計算-營業收入
三、退折讓之處理
1.銷貨退回，依常規沒收訂金或訂約款，
故應查明沒收款有無列報收入。如為自地
自建，並應注意有無依原開立發票之房、
地售價分別列為房、地收入減項。
2.銷貨折讓應查買賣合約上之規定或註記始予認
定。如為自地自建，不得全列為房屋收入減項，
而應按房、地售價比例計算歸屬土地銷貨折讓。
損益計算-營業收入
二、售屋利益可合理估計者，得以完工比例法認列售
屋利益：
營利事業所得稅查核準則
第二十四條之一
營利事業以包工包料方式建屋預售，符合左列條件者，得以完
工比例法認列售屋利益：
一、工程之進度已逾籌劃階段，即工程之設計、規劃、
承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。
二、預售契約總額已達估計工程總成本。
三、買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。
四、應收契約款之收現性可合理估計。
五、履行合約所須投入工程總成本與期末完工程度均可合理估計。
六、歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。
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損益計算-營業收入
四、出售土地收入
(一)、出售屬於固定資產性質之土地
土地免稅所得＝出售土地收入－土地原
始取得成本及有關稅費－持有土地期間
發生之改良成本－因出售該項土地而直
接發生之稅捐－因購買土地經資本化的
借款利息
損益計算-營業收入
3.預售房屋中途變更起造人，應注意是否銷貨退
回。
4.建設公司受託代客戶辦理產權移轉登記或銀行
貸款時，代辦收入大於代辦業務費用部分，應
列其他收入。
5.預售屋原訂戶並未退屋，新訂戶係向原訂戶洽
購，並繼續承受原訂戶之購屋權利及義務，則
原訂戶因讓售而發生之所得，應申報財產交易
所得（綜合所得稅）。
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損益計算-營業收入
＊營業收入之調節
本期開立統一發票金額
加：上期結轉本期預收款
本期應收未開立發票金額
其他：出售土地金額
減：本期結轉本期預收款
上期應收本期開立發票金額
視為銷貨開立發票金額—合建分屋開立發票金額
本期溢開發票金額
非營業收入
代收款
其他()
損益計算-營業收入
(二)、出售屬於存貨性質之土地
土地免稅所得＝出售土地收入－土地原
始取得成本及有關稅費－因出售土地而
直接發生之稅費－持有土地期間應予遞
延之損費及利息－比例分攤之營業費用
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損益計算-營業成本
＊成本之重點說明及申報注意事項
（3）利息資本化：查準§97-非屬固定資產
之土地，其借款利息應以遞延費用列
帳，於土地出售時，作為其收入之減
項。
（4）應檢附購地買賣合約、收據或發票及
所有權狀影本，以確定其面積及金額
損益計算-營業成本
＊成本之重點說明及申報注意事項
一、帳列土地成本金額
1.自地自建之帳列土地成本：
（1）購入成本：以實際成本為準，包含適於營業
上使用之必要費用（如支付之佣金、稅捐、
地上補償費、登記等），惟不包括重估增值
部分。
（2）改良成本：為使土地達到最佳可供出
售或可供建築使用狀況之填土、整平
、護堤、駁坎、公共設施等一切支出。
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損益計算-營業成本
例：○○建設公司與A地主合建分屋方式興
建房屋，約定50%：50%之比例分配，
公司實際投入建築成本1億元，交換開
立統一發票金額時價7千萬元，公司
於交換時之帳列土地成本為5千萬元
（1億× 50%＝ 5千萬），而非開立統
一發票金額7千萬元。
損益計算-營業成本
2.合建分屋之帳列土地成本：
依財政部781214台財稅第781147710號規
定：建設公司與地主合建分屋，於房地
交換時，其帳列土地成本金額，應以換
出房屋所分攤之建造成本為準，而非以
房屋交換之價值或開立統一發票金額來
決定。
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損益計算-營業成本
2.同一工程之房地因地段不同，樓別不同
及其他因素可能無法在同一年度出售完
畢等，出現已售、未售之房地之分攤問
題。
3.可依下列三法中擇一使用，且在同一
工程中擇定後不得變更：
損益計算-營業成本
二、出售及待售房地成本之分攤計算：
1.建築業之營業成本依財會準公報及相關
稅法之規定--係以分批成本會計制度為
主，即其成本應依每一工程分別記載及
計算；不同之成本，不得混淆，否則營
業成本無法依查準58、59條認列。
（參查準第51條之1）
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損益計算-營業成本
待售房屋成本＝
C.評定現值法：
總投入成本× 待售房屋評定現值／
已出售房屋評定現值+待售房屋評定現
值但同一工程既經擇定後，不得變更。
4.土地成本之分攤應比照分攤
損益計算-營業成本
待售房屋成本＝
A.收入法：
總投入成本× 待售房屋之預計合理售價
／已出售房屋售價+待售房屋之預計合理
售價
B.建坪比例法：
總投入成本× 待售房屋坪數／已出售
房屋坪數+ 待售房屋坪數
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損益計算-營業成本
2.合建分屋：
(1）房地交換時：交換時土地增值稅
由原所有權人（即地主）負擔，
(參照第３６５５８號暨第７５６８１６３號)
→合建約定建主負擔換入土地之增值稅仍不得列為費用
或成本建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建
主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，
惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負
擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成
本。
損益計算-營業成本
三、土地增值稅之認列
在實務上仍常由建主代繳或支付土地增值
稅而列待售土地之成本，財政部解釋函釋
規範如下：
1.自地自建：
自行購入土地興建房屋出售，購進土地
為流動資產，當興建完成移轉土地所有
權時，其原所有權人為公司本身，因此
土增稅應列為待售土地成本之加項。
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損益計算-營業成本
（2）合建分成--無房屋互易問題，建設
公司亦無售土地之情事，依財政部
720915台財稅第36558號規定建主
除依法應負擔土地改良物之工程受
益費外，其以契約約定代地主負擔
之地價稅、工程受益費及土地增值
稅，應不得列為營建成本。
損益計算-營業成本
（2）房地出售時：合建分屋建主所分得
部分其自行出售，倘有土地增值稅
自應列為土地成本自應列為土地成
本之加項（待售土地之加項）
3.合建分售或合建分成：
（1）合建分售－銷售時由地主及建主分
別自行與與購屋者訂定契約，並各
自取得相關土地款及房屋款。
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損益計算-營業費用
一、營業費用之遞延
1.推銷費用部分：
（1）應予遞延，配合房屋出售收入列
為出售年度之費用。
（2）建屋預售採完工比例法認列損益
者，應先估計工程總銷售費用，
並依工程完工比例及銷售比例逐
年攤列費用。
損益計算-營業成本
＊補充資料＊
☆財政部720915台財稅第36558號
合建分成建主代負之土地稅費（地價稅
、工程收益費、土地增值稅）不得列為
營建成本
☆財政部75.11.19台財稅第7568163號
合建約定建主負擔換入土地之增值
稅仍不得列為費用或成本
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損益計算-營業費用
（1）可個別歸屬之相關費用-先採個別認定
A.土地之土地增值稅、地價稅及土地專
案貸款之利息支出應歸屬土地負擔。
B.房屋之營業稅、房屋稅、印花稅、過
戶登記費等可單獨計算者，應分別歸
屬土地房屋負擔。
損益計算-營業費用
2.管理費用部份：
管理費用不得遞延，應於發生當年度
認列（730327台財稅第52136號）。
二、營業費用之分攤
1.以建屋出售為專業之營利事業（建築
投資業）
其費用分攤原則：
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損益計算-營業費用
2.非以專營或兼營建屋出售為業之營利
事業出售房地為處分財產行為，其費
用分攤原則：
（1）因出售該房地所發生之費用或損失
應歸屬該房地負擔。
（2）一般正常營業所發生之費用或損失
，不必分攤至該房地負擔。
(參照營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法第5條第1項之規定)
損益計算-營業費用
（2）無法個別歸屬之下列相關費用：
再依稅捐機關核定房地售價比例分攤
（75.10.14台財稅7526740號）
A.銷售房地所發生之營業費用於減除上
述直接費用後之餘額。
B.除能個別歸屬外之營業損失。
C.合建分售（或分成）之廣告費。
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損益計算-營業費用
四、交際費
1.發生年度計算限額
2.建築業之交際費比照買賣業計算限額
3.購地成本得列入進貨（料）計算限額
4.外包工程得否列入進貨（料）計算限
額(訴願決定書：９２１１０４財政部公報（第2087期7212頁）)
損益計算-營業費用
三、廣告費：
1.建築業樣品屋之成本，其有處分價值
者，應於處分年度列作收益處理。
2.建築業合建分售（或分成）之廣告費
，應由地主與建主按其售價比例分攤。
3.預售屋廣告費應配合銷售房屋遞延攤
提。
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損益計算-營業費用
2.營利事業以貸款方式購進非屬固定資
產之土地及房屋，其借款利息應按該
土地成本占房地總成本之比例，計算
土地應分攤之利息支出金額，並依查
核準則第97條第9款規定辦理。
（財政部860724台財稅第861908054號）
損益計算-營業費用
五、利息支出
1.建設公司因購建房屋而取得非屬固定
資產之土地，其相關借款利息，依查
準第97條第9款之規定應以遞延費用
列帳，於土地出售時，作為其他收入
之減項，是以自地自建型態中，因購
買土地之借款利息應列為遞延費用，
待出售時再轉列土地收入之減項。
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損益計算-營業費用
核準則第103條第2款地3目規定列為
當期費用。
2.前向解約前工程確已進行，所支付
建築設計費、材料費、薪資等費用
得取具確實證明文據，按其他費用
或損失核實認定。
3.因違反合約約定所支付之罰款，經
取具憑證列為其他損失。
損益計算-營業費用
3.合建分售或合建分成型態中，因建設
公司僅出售房屋部分，其與土地均無
，故無利息支付轉列遞延費用或利息
資本化之問題。
六、其他損失
1.合建房屋因故解約賠償費，應憑協議
書及該項賠償費有關證明文據，依查
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營利事業免稅所得相關成本費用損
失分攤辦法
(財政部96.4.26台財稅字第
09604520700號函)
損益計算-營業費用
4.建設公司不得提列售後服務準備，交
屋後依合約規定負有保固責任者，其
保固期間之保固修繕支出，得憑合約
、實際支出憑證及業主出據之修繕證
明文件核實認定。
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二、適用範圍
（一）下列免納或停徵營利事業所得稅或不計入所得額課
稅之免稅所得，應依本辦法規定分攤其相關之成本、費用
或損失：
1.依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅之
土地交易所得。
2.依所得稅法第4條之1規定停止課徵所得稅之證券交
易所得。
3.依所得稅法第4條之2規定停止課徵所得稅之期貨交
易所得。
4.依所得稅法第42條第1項規定不計入所得額課稅之
股利淨額或盈餘淨額。
一、法令依據
本辦法依所得稅法第24條第1項規定訂定之
所得稅法第24條第1項：營利事業所得之計算，以其
本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後
之純益額為所得額。所得額之計算，涉有應稅所得
及免稅所得者，其相關之成本、費用或損失，除可
直接合理明確歸屬者，得個別歸屬認列外，應作合
理之分攤；其分攤辦法，由財政部定之。
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三、適用年度
自96年度營利事業所得稅結算
申報案件開始適用。
二、適用範圍
（二）前項各款規定以外之免稅所
得，其相關成本費用或損失應分別
辨認歸屬；無法分別辨認歸屬者，
應以合理方式分攤之。
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無法直接歸屬
（1）營業費用之分攤：
營利事業因目的事業主管機關規範而分設部門
營運且作部門別損益計算者：得選擇按營業費用性
質，以部門營業收入、薪資、員工人數或辦公室使用
面積等作為基準，分攤計算之。其未經選定者，視為
以部門營業收入為基準。其計算基準一經選定，不得
變更。如同一部門有應稅所得及免稅所得，或有二類
以上之免稅所得者，於依規定分攤計算後，應再按部
門之免稅收入占應稅收入與免稅收入之比例或免稅收
入占全部免稅收入之比例分攤計算之。
以房地或有價證券或期貨買賣為業
1.可直接歸屬：
於計算應稅所得及本辦法之免稅所得時，
其可直接合理明確歸屬之成本、費用、利
息或損失，應作個別歸屬認列。
2.無法直接歸屬：
其無法直接合理明確歸屬之營業費用及利
息支出，應依下列規定分別計算免稅收入
之應分攤數：
32
無法直接歸屬(利息支出)
如利息收入大於利息支出，則全部利息支出得在
應稅所得項下減除；如利息收入小於利息支出時，
其利息收支差額分別按購買前條第一項第一款土
地、第二款有價證券或第三款期貨之平均動用資
金，占全體可運用資金之比例為基準，採月平均
餘額計算分攤之。所稱全體可運用資金，包括自
有資金及借入資金；所稱自有資金，指淨值總額
減除固定資產淨額及存出保證金後之餘額。
註： 資產淨值係指營利事業資產總額與負債總額之差額而言
(參財政部６６０８１５台財稅第３５４４０號函)。
無法直接歸屬(營業費用)
營利事業非因目的事業主管機關規範而
分設部門營運或未作部門別損益計算者：
應按免稅收入淨額占全部營業收入淨額及
非營業收入合計數之比例為基準，分攤計
算之。
33
無法直接歸屬(利息支出)
全部出售：
其購買之土地、有價證券或期貨，於出售當年
度，經運用後產生應稅收入及免稅收入，或產生二
類以上之免稅收入者，於依動用資金比規定分攤計
算後，應再按全部免稅收入占應稅收入與全部免稅
收入之比例或各項免稅收入占全部免稅收入[1]之
比例分攤計算之。
[1]所稱全部免稅收入，指處分其購買土地、有價
證券或期貨產生之收入及經運用後產生免稅收入之
合計數。
無法直接歸屬(利息支出)
利息支出之分攤：
平均動用資金（月平均餘額）
利息收支差額× ---------------------------------------
全體可運用資金
（利息支出－利息收入）
（自有資金＋借入資金）
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無法直接歸屬(利息支出)
部分出售：
應按出售及未售成本之比例計算，分別轉作出售
年度之當期費用及遞延費用列帳。
a.已出售部分：
部份出售之土地、有價證券或期貨，於出售當年
度，經運用後產生應稅收入及免稅收入，或產生二
類以上之免稅收入者，於依出售及未售成本之比例
分攤計算後，應再按免稅收入占應稅收入與免稅收
入之比例或各項免稅收入占全部免稅收入之比例分
攤計算之。
無法直接歸屬(利息支出)
全部未售：
原則：營利事業購買之土地、有價證券或期貨，尚未
出售者，其依規定計算應分攤之利息支出及可直接合
理明確歸屬之成本、費用、利息或損失，應以遞延費
用列帳，配合出售各款免稅收入列為出售年度之費
用。
例外：未出售之土地、有價證券或期貨，經運用後如
有產生應稅收入者，其當年度可直接合理明確歸屬及
依規定計算應分攤之利息支出可於各該產生應稅收入
範圍內，列為當期費用，並准自計算當年度課稅所得
額中減除。
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免稅所得歸屬費用之處理
依本辦法規定計算土地、有價證券或期貨
免稅所得之可直接合理明確歸屬及應分攤
之成本、費用、利息或損失，不得列為計
算當年度課稅所得額之減除項目，應分別
轉作當年度各免稅收入之減項。
無法直接歸屬(利息支出)
b.未出售部分：
原則：營利事業購買之土地、有價證券或期貨，尚
未出售者，其依規定計算應分攤之利息支出及可直
接合理明確歸屬之成本、費用、利息或損失，應以
遞延費用列帳，配合出售各款免稅收入列為出售年
度之費用。
例外：未出售之土地、有價證券或期貨，經運用後
如有產生應稅收入者，其當年度可直接合理明確歸
屬及依規定計算應分攤之利息支出可於各該產生應
稅收入範圍內，列為當期費用，並准自計算當年度
課稅所得額中減除。
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範例
例一：全部出售
高雄公司於96年11月1日將該筆土地全數出售，出售金額3,000
萬元，當年度於出售前經運用產生之租金收入200萬元。故依辦
法規定計算應歸屬於土地交易所得項下之利息支出為187.5萬元。
計算式如下：
＊歸屬於土地交易所得之營業費用
＝無法直接歸屬之營業費用200萬元×免稅收入淨額占全部營業
收入及非營業收入之比例（3,000萬元÷3,300萬元）＝181.82萬元
＊無法直接歸屬於土地之利息支出
＝當年度利息收支差額400萬元×【平均動用資金2,500萬元÷
（自有資金1,000萬元＋借入資金4,000萬元）】＝200萬元
範例
高雄公司係以房地買賣為業，且非因目的事業
主管機關規範而分設部門營運及作部門別損益
計算之營利事業，該公司96年1月1日新購入土
地乙筆，成本3,000萬元。該公司當年度除持有
該筆土地外，並無持有其他土地、有價證券或
期貨，當年度營業費用200萬元均屬無法直接歸
屬。另當年度依規定計算之自有資金1,000萬
元；借入資金4,000萬元，支付500萬元利息支
出，列報利息收入100萬元。
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範例
例一：全部出售
應歸屬於土地交易所得之利息支出187.5萬元，不
得列為計算96年度課稅所得額之減除項目。
列為當期費用並准自計算96年度課稅所得額中減除
之利息支出12.5萬元。
損益表101欄位(土地交易所得)＝出售土地收入
3,000萬元－出售土地成本3,000萬元－分攤無法歸屬
之營業費用181.82萬元－分攤無法歸屬之利息支出
187.5萬元＝-369.32萬元。
範例
例一：全部出售
＊歸屬於土地交易所得之利息支出
＝歸屬於土地之利息支出200萬元×全部免稅
收入占全部免稅收入與應稅收入之比例
（3,000萬元÷3,200萬元）＝187.5萬元
＊應歸屬於租金收入之利息支出
＝歸屬於土地之利息支出200萬元×應稅收入
占全部免稅收入與應稅收入之比例（200萬元
÷3,200萬元）＝12.5萬元
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範例
例二：全部未出售
＊土地經運用產生之租金收入200萬元，依辦法
規定計算應歸屬於租金收入項下之利息支出，
係以歸屬於土地之利息支出240萬元，於應稅收
入範圍內（200萬元），得列為當期費用，並准
自當年度課稅所得中減除200萬元。
以遞延費用列帳之利息支出40萬元。
列為當期費用並准自計算當年度課稅所得額
中減除之利息支出200萬元。
範例
例二：全部未出售
高雄公司當年度取得之土地並未出售，並經運
用產生之租金收入200萬元。故依辦法規定計算應歸
屬於租金收入項下之利息支出為200萬元。
計算式如下：
＊應歸屬於土地之利息支出
＝當年度利息收支差額400萬元×【平均動用資金
3,000萬元÷（自有資金1,000萬元＋借入資金4,000
萬元）】＝240萬元
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範例
例三：部分出售
＊應歸屬於土地之利息支出
＝當年度利息收支差額400萬元×【平均動用資金2,950萬元
÷（自有資金1,000萬元＋借入資金4,000萬元）】＝236萬元
＊歸屬於已售土地部分之利息支出
＝歸屬於土地之利息支出236萬元×出售土地部分成本占出
售及未售土地部分成本之比例（300萬元÷3,000萬元）＝23.6
萬元
＊歸屬於未售土地部分之利息支出
＝歸屬於土地之利息支出236萬元×未售土地部分成本占出
售及未售土地部分成本之比例（2,700萬元÷3,000萬元）＝
212.4萬元
範例
例三：部分出售
高雄公司96年11月1日僅出售該筆土地1/10，取
得之價金300萬元；當年度「未售」土地經運用產生
之租金收入200萬元。依辦法規定計算應歸屬於土地
交易所得項下之利息支出為23.6萬元，遞延費用
12.4萬元，當期費用200萬元。
計算式如下：
＊歸屬於土地交易所得之營業費用
＝無法直接歸屬之營業費用200萬元×免稅收入淨
額占全部營業收入及非營業收入之比例（300萬元
÷600萬元）＝100萬元
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前十年虧損扣除
＊前十年虧損扣抵
一、所得稅法第39條（98.01.21修正）
二、經稽徵機關核定之92年度以後（含92年度）尚未扣
除完畢者，97年度營所申報適用（財政部980211台
財稅字第09804513590號函）。
三、盈虧互抵時虧損年度之土地交易所得免先抵減虧損
（76.9.22台財稅7585901號）
四、應注意事項
1.土地免稅損失不得減除
2.未完工年度前五年核定虧損如有土地相關之損費及
利息應予遞延減除
範例
例三：部分出售
因當年度未售土地經運用產生之租金收入200萬元，故歸屬於
未售土地部分之利息支出，應再依辦法規定，於應稅收入範
圍內（200萬元），得列為當期費用，並准自當年度課稅所得
中減除200萬元。
損益表101欄位(土地交易所得)＝出售土地收入300萬元－
出售土地成本300萬元－分攤無法歸屬之營業費用100萬元－
分攤無法歸屬之利息支出23.6萬元＝-123.6萬元。
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