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營造業之查核實務與所得稅申報

• 營造業如何開立發票

營造業銷售額相關規定：

營造業查核實務

壹、營造業概述

一、營造業範圍：

1. 營造業管理規則第3條：本規則所稱營造業，係指承攬營繕工程之營造廠商，其營業項目為經營建築及土木工程，並應專業經營。


2. 依中華民國稅務行業標準分類之規定，舉凡從事土木工程、建築工程、機電、電信、電路、管道工程、油漆、粉刷、裝潢……等等行業均屬營造業。

建築業所得稅結算申報實務

國稅局把營建業售屋型態分成6種：自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售、共同投資興建、個人建屋。

合建分售個人地主 不再免稅 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.05.09 10:18 am

1.財政部84/01/14台財稅第841601114號函：「主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。」
2.財政部75/10/01台財稅第7550122號函：「主旨：依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。」
3.財政部84/05/24台財稅第841624289號函：「主旨：關於建方（提供資金）與地主（提供土地）合建分屋，建方換出房屋之時點應如何認定，及雙方換出房屋與土地之時點如不一致，應如何開立憑證乙案，核釋如說明。說明：二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。」
此3個解釋令已包括開發票時點、開發票金額等程序，至於營業稅該由何方負擔，應該視雙方的合建合約，如合約未明確規定要向地主收取此部份稅金，地主可能就不理會了，因為申報營業稅的是建設公司.個人開立收據內容為出售土地.
二、合建分屋或合建分售對建設公司有利，不能武斷的說何種方式有利，應該要看實際狀況而定。

地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：

一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？

依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。

另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，因營業稅法施行細則第18及25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。土地價款之發票(所有人如為個人，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。

***合建分屋互易銷售額不含營業稅***

許久未見的表妹電子信件寫道：「老家土地與建設公司周邊土地合建大樓，快完成交屋了。建設公司表示必須開立購屋款發票給地主，以免日後國稅局發現未依規定開立及取得憑證，地主會被處罰鍰。但是對於建設公司要我們負擔開立發票的5%營業稅，十分不解？」

稅務風水師回伊媚兒分析著：「恭喜新屋即將落成，這個建案是由建設公司出資與地主合建，地主以土地和建商分屋，相當於地主以出售土地款向建商購屋的性質，所以雙方在換出房屋或土地時，均應開立統一發票，而發票記載土地或房屋的銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並按較高的價格等額對開發票，土地價款的發票(土地所有人如為個人者，可開立收據)免徵營業稅，建商開立房屋價款的發票應加5%營業稅。其銷售額的認定，亦可由建設公司銷售該建案的實際銷售價格，按稅捐處核定房屋評定價格與土地公告現值比例，推算換出房屋及換入土地的市價。」

他接著寫道：「建方提供資金，地主提供土地，合建分屋應開立憑證的時點依下列情形區分：

一、除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋的所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主的登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票，地主開立統一發票或收據。

目前實務上對於合建契約的性質，認為應探求當事人的意思來決定。
若契約重在雙方約定出資（一方出土地，一方出建築資金）以營共同事業，自屬「合夥」；倘契約著重在建商為地主完成一定的建屋工作後，接受報酬，則為「承攬」；如果契約的目的在於財產權的交換（即以地易屋），則為「互易」。如果契約言明建商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬充作建商買受分歸建商房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。至若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建商就此部分的關係則為「承攬契約」。實務上，也有案例將合建契約認定為「合夥契約」。
再依稅負角度來論究合建的法律性質，可區分如下：
一、合建分屋：合建分屋是建方於房屋興建完成後，用部分房屋與地主交換應分得的土地，而非以資金購入，則可解決建築投資業資金不足、融資不易及取得土地的困難等問題，又可進行投資興建出售的業務，此種房地「互易」是合建分屋的特色（註1）。
二、合建分成：合建分成是指建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約，並按比例併同出售。銷售總價中，地主所分配到的成數屬地主所有，是為「土地款」；建方所分配到的成數屬建方所有，是為「房屋款」（註2）。

自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售相關函釋及規定：

81.1.31台財稅第811657956號函

84.3.22台財稅第841601122號函

91.3.13台財稅第0900454904號函

95.12.29台財稅第09504564000號函

前言：

市場上合建分為三大類：第一種 合建分屋
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1 -3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。

第二種合建分售 : 合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。

[北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定


(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」
該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。
該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。
聯絡人:林嘯天 聯絡電話:03-3396789分機1328

合建分屋應注意營業稅之相關問題


本局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
本局說明，合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？
依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。