代書經營類型－利華地政士事務所的部落格

【個人經驗】代書經營類型

地政士應具備下列條件始可執業(1)領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書、(2)領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書、(3)領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照、（4）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。

依地政士法得執行業務為（1）代理申請土地登記事項、（2）代理申請土地測量事項、（3）代理申請與土地登記有關之稅務事項、（4）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項、（5）代理申請土地法規規定之提存事項、（6）代理撰擬不動產契約或協議事項、（7）不動產契約或協議之簽證、（8）代理其他與地政業務有關事項。

換言之，和土地、建物碰的到邊的，都有可能是地政士的業務範圍，以自行開業的事務所來說，依個人的觀察，類型大致可分為以下幾種：

(一)仲介代書

即成為房仲的簽約代書，但每簽約一件必須給房仲業者7,000~10,000元當作管銷，也就是代書費用的30%~50%，變相的削價競爭，聽說在不動產景氣好時，非常爆肝，但收入會跟付出不成正比。

(二)民間借款

與金主合作或者本身就是金主從事放貸，但與高利貸不同，常見廣告「月息三分，可分期還款」，換算年利率為36% 或是拿借款人的房地設定第二、三順位抵押權，俗稱二、三胎，若借款人還不出錢，就把他的房產拿去拍賣，感覺這挺好賺的，但當不動產景氣下滑時，就很容易踩到雷。

(三)疑難雜症

主要是共有土地、祭祀公業、建物保存登記等較複雜的產權協調、處理，通常必須具備較高的專業水準與豐富的人脈，收費部分是用議價的，然而最大的收益是可獲得第一手的投資機會。

(四)一般性案件

贈與移轉登記、繼承登記、抵押權設定與塗銷登記、重購退稅等，這是最單純的代書業務，但案源很難穩定，單靠這是很難存活的。

(五)複合式經營

不動產相關行業一條龍整合服務模式，代書業務就像商店前面擺出來的特價品，主要用來招攬顧客進門，畢竟地政士至少是有通過國家考試認證的，有個門面比較好做事；本身見過身兼好幾間房仲的店東並成立不動產開發顧問公司，經營的有聲有色，另外還有兼營估價師事務所、記帳士事務所等，當然這模式存在的機會會比較多一點。

(六)相關業務達人

因為有代書的實務歷練，所以轉型(或兼職)為信託顧問、補習班講師、從事都更整合、土地買賣中人等都是不錯的選擇。

上述代書執業類別尚還多所遺漏，但無礙我所要傳達的訊息就是這個行業已經處於飽和狀態；代書的執業壽命很長，而且越老越吃香，所累積出的人脈及經驗其新進者並不容易取代，除此，現已處於資訊透明公開年代，許多業務相關關係人都可以輕易自理，並不一定要透過代書，所以想要生存，個人認為就是要專研某塊領域成為佼佼者或者朝多元化經營模式，總之時代在變，思維也得跟著變。