合建分屋、合建分售、營業稅、營所稅、奢侈稅，建商相關稅務與法令問題回答 @ 利華地政士事務所的部落格

前言：

市場上合建分為三大類：第一種合建分屋
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1 -3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。

第二種合建分售 : 合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。
第三種合建分成 : 合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分配比例為建商百分之四十地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。
小結： 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。

上市櫃公司因為要經營獲利佳，股價才會漲，不會為了規避所得稅而製造虧損，所以上市櫃的建商都採「自地自建」方式蓋房子。

未上市櫃的建商無此顧慮，長期用「合建分售」方式蓋房子。

　台北市未上市櫃建商更過份，最近已把土地與房屋售價比拉高到8比2。
　北區國稅局表示，98年查獲3件，補稅5000萬元；99年查到5案，補稅1.3億元。
　這種案件其實遍佈全省，中區國稅局表示，99年查獲1件，土地交易收入3.25億元，核定利潤3250萬元，歸課股東個人的綜所稅40％，補稅1300萬元；98年也查獲1件，補稅2200萬；97年查獲案件達7件，補稅1億5500萬元。
土地交易依法是免所得稅的，現行法令未修改前，國稅局要查稅的作法，適法性有待斟酌。建議建築業界，在帳務流程、資金流向等方面，應儘可能周延與透明化，避免不必要困擾。

相關案例：

某建商以股東名義買入位於新北市新店及台北市的土地共3塊，再「合建分售」，蓋好房子出售時土地與房子的售價比為75比25，3宗土地的售價收入達30億元，轉成個人的土地交易所得，只需繳土增稅，建商出售新房屋的收入只有10億元，減去成本之後為虧損，免繳所得稅。

　但其實土地是建設公司出資購買，故30億元的收入應歸併到公司收入，北區國稅局核定建商的所得3億，雖然土地交易所得免課營所稅，但未分配盈餘要加徵10％，補稅3000萬元。

依所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地雖免納所得稅，但營利事業仍須就出售土地的所得，計入當期損益分派盈餘，否則應加徵10%營利事業所得稅額。

財政部相關解釋認為：如果土地是地主家族世代所有，地主由繼承取得，而非購買投資，與建商合建分售，應免辦營業登記，屬個人的土地交易所得。建商利用假地主避稅，則依實質課稅原則，併到公司盈餘中課稅。

一、合建分屋相關問題：

所謂「合建分屋」，是指建商以其興建的房屋，做為與地主交換該房屋所在土地的條件。

建商的土地因非購買取得，因此應以其用來與地主交換土地的完工房屋，做為土地取得成本。

依據稅法規定，建商應在換出房屋與換入土地時，據實按時價與公告現值兩者間，從高開立發票並申報收入。

由於合建分屋的交易異於一般以現金購入土地自地自建的方式，因此在稅務上，為確定建商換出房屋時的發票銷售額，加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物時價，從高認定。

財政部並規定，合建分屋互易的房屋及土地，其不含營業稅的「銷售額」應屬相等。

地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：

一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，因營業稅法施行細則第18及25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。土地價款之發票(所有人如為個人，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。
二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？依財政部84年3月22日台財稅第841601122號函規定，提供土地之所有權人係屬個人，除其係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

相關案例：

例如A君提供其非自用住宅用地與甲建設公司合建房屋，非以A君為起造人且甲建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，則應以房屋所有權移轉與A君之登記日為房屋換出日開立統一發票，完工後土地時價2,000,000元，A君分得5間房屋時價1,500,000元，按營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價從高認定，因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，故A君應開立2,000,000元的收據給甲建設公司，甲建設公司則應開出銷售額及營業稅合計2,100,000元的二聯式統一發票給A君。另因A君係非自用住宅用地，出售合建房屋時，可以其實際銷售地之地址辦理營業登記，開立發票給買受人並申報營業稅。

二、合建分售相關問題：

通常大多數建商借用個人名義購買土地建屋出售，藉以規避營利事業所得稅，但若細節處理不當，則會被國稅局依實質課稅原則補稅及處罰

公司借用個人名義購買土地建屋出售，藉以規避營利事業所得稅，依實質課稅原則，仍需回歸公司所得，予以補稅及處罰。

租稅法所重視者，為足以表徵納稅能力之經濟實質，而非囿於形式外觀之法律行為，始符合實質課稅及公平原則。

相關案例：

甲公司係經營不動產投資興建及買賣業務，96年度營利事業所得稅結算申報，列報合建分售之建物出售收入1.5億元，而該筆建物之土地登記為甲公司負責人之母A君，經查A 君係於建物起造前數月取得該筆土地，其購買該筆土地之資金，先由A君向銀行借款1.8億元支付，隨即由甲公司向同一家銀行借款相同金額償還A君該筆借款，甲公司雖辯稱代A君償還銀行借款係屬借貸關係，惟經該局進一步查核甲公司93至96年度資產負債表相關科目，並無甲公司所稱A君向其借款之記載。因此，前開資金顯係甲公司利用A 君之名義，以公司資金取得上述土地並建屋出售，依實質課稅原則，將該筆土地合建分售收入3.6億元回歸甲公司之收入，計算相關漏報之課稅所得及未分配盈餘，除補徵稅額7百餘萬元外並處罰鍰3百餘萬元。

切勿濫用私法上契約自由原則，藉由資金安排，將公司出售土地所得移轉至個人，規避租稅負擔，一經查獲，除補稅外並依漏稅處罰。

三、課徵特種貨物及勞務稅之問題：

答：銷售不動產屬於合理、常態及非自願性之移轉，都不須繳納特種貨物及勞務稅

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對所有權人銷售持有期間在2年以內、坐落在中華民國境內之房屋及其基地或依法得核發建築執照之都市土地，除屬供自住等該條例第5條規定之排除課稅項目外，皆應依其持有期間長短按稅率10％或15％課徵特種貨物及勞務稅，該稅條例業經立法院三讀通過，並經總統100年5月4日公布，行政院近期將公布施行日期。

該局說明，基本上屬於合理、常態及非自願性之移轉，都不須繳納特種貨物及勞務稅。即下列銷售不動產之情形均非屬課徵範圍：

（1）所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋（含坐落基地），辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。
（2）所有權人原符合第（1）點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第（1）點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。
（3）銷售與各級政府或各級政府銷售。
（4）經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。
（5）依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。
（6）銷售因繼承或受遺贈取得。
（7）營業人興建房屋完成後第1次移轉。
（8）依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
（9）依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。
（10）所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。
（11）銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地。