利華地政士事務所的部落格

營造業之查核實務與所得稅申報

• 營造業如何開立發票

營造業銷售額相關規定：

營造業查核實務

壹、營造業概述

建築業所得稅結算申報實務

􀂄􀂄 建築業行業概述

國稅局把營建業售屋型態分成6種：自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售、共同投資興建、個人建屋。

合建分售個人地主 不再免稅 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.05.09 10:18 am

1.財政部84/01/14台財稅第841601114號函：「主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。」
2.財政部75/10/01台財稅第7550122號函：「主旨：依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。」

地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：

***合建分屋互易銷售額不含營業稅***

許久未見的表妹電子信件寫道：「老家土地與建設公司周邊土地合建大樓，快完成交屋了。建設公司表示必須開立購屋款發票給地主，以免日後國稅局發現未依規定開立及取得憑證，地主會被處罰鍰。但是對於建設公司要我們負擔開立發票的5%營業稅，十分不解？」

目前實務上對於合建契約的性質，認為應探求當事人的意思來決定。
若契約重在雙方約定出資（一方出土地，一方出建築資金）以營共同事業，自屬「合夥」；倘契約著重在建商為地主完成一定的建屋工作後，接受報酬，則為「承攬」；如果契約的目的在於財產權的交換（即以地易屋），則為「互易」。如果契約言明建商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬充作建商買受分歸建商房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。至若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建商就此部分的關係則為「承攬契約」。實務上，也有案例將合建契約認定為「合夥契約」。

自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售相關函釋及規定：

81.1.31台財稅第811657956號函

前言：

• [北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定

  (桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」
  

• 合建分屋應注意營業稅之相關問題

   

  本局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
  

【個人經驗】代書經營類型

地政士應具備下列條件始可執業(1)領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書、(2)領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書、(3)領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照、（4）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。

 

依地政士法得執行業務為（1）代理申請土地登記事項、（2）代理申請土地測量事項、（3）代理申請與土地登記有關之稅務事項、（4）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項、（5）代理申請土地法規規定之提存事項、（6）代理撰擬不動產契約或協議事項、（7）不動產契約或協議之簽證、（8）代理其他與地政業務有關事項。

 

換言之，和土地、建物碰的到邊的，都有可能是地政士的業務範圍，以自行開業的事務所來說，依個人的觀察，類型大致可分為以下幾種：

 

(一)仲介代書

即成為房仲的簽約代書，但每簽約一件必須給房仲業者7,000~10,000元當作管銷，也就是代書費用的30%~50%，變相的削價競爭，聽說在不動產景氣好時，非常爆肝，但收入會跟付出不成正比。

 

(二)民間借款

與金主合作或者本身就是金主從事放貸，但與高利貸不同，常見廣告「月息三分，可分期還款」，換算年利率為36% 或是拿借款人的房地設定第二、三順位抵押權，俗稱二、三胎，若借款人還不出錢，就把他的房產拿去拍賣，感覺這挺好賺的，但當不動產景氣下滑時，就很容易踩到雷。

 

(三)疑難雜症

主要是共有土地、祭祀公業、建物保存登記等較複雜的產權協調、處理，通常必須具備較高的專業水準與豐富的人脈，收費部分是用議價的，然而最大的收益是可獲得第一手的投資機會。

 

(四)一般性案件

贈與移轉登記、繼承登記、抵押權設定與塗銷登記、重購退稅等，這是最單純的代書業務，但案源很難穩定，單靠這是很難存活的。

 

(五)複合式經營

不動產相關行業一條龍整合服務模式，代書業務就像商店前面擺出來的特價品，主要用來招攬顧客進門，畢竟地政士至少是有通過國家考試認證的，有個門面比較好做事；本身見過身兼好幾間房仲的店東並成立不動產開發顧問公司，經營的有聲有色，另外還有兼營估價師事務所、記帳士事務所等，當然這模式存在的機會會比較多一點。

 

(六)相關業務達人

因為有代書的實務歷練，所以轉型(或兼職)為信託顧問、補習班講師、從事都更整合、土地買賣中人等都是不錯的選擇。

 

上述代書執業類別尚還多所遺漏，但無礙我所要傳達的訊息就是這個行業已經處於飽和狀態；代書的執業壽命很長，而且越老越吃香，所累積出的人脈及經驗其新進者並不容易取代，除此，現已處於資訊透明公開年代，許多業務相關關係人都可以輕易自理，並不一定要透過代書，所以想要生存，個人認為就是要專研某塊領域成為佼佼者或者朝多元化經營模式，總之時代在變，思維也得跟著變。

臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率作業要點

一、為建立本市房屋街路等級調整率（以下簡稱調整率）之調整作業方式 ，以透明化、制度化，簡化審核作業程序，特訂定本作業要點。 
二、調整率應每三年重行檢討一次。 
三、重行檢討調整率時，分處應組成查核小組，就轄區內街路商業交通發 展情況實地勘查後，填製「擬訂街路等級調整率說明表」陳報總處。 
四、總處應組成複核小組，依各分處所提報之「擬訂街路等級調整率說明 表」，彙總後按下列程序辦理： （一）會同分處查核小組人員實地勘查複核後，擬訂提案刊載市府公報 或送相關區公所及里辦公室公布周知。 （二）得視需要召開說明會或聽證會。 （三）提案經公告期滿後，提報臺北市不動產評價委員會審議。 
五、房屋街路等級調整率調整方式如下： （一）區段徵收地區、重劃地區闢建完成：該地區內街路設施闢建完竣 開放通行後，應參考鄰近街路調整率，並視其商業繁榮、交通運 輸等情形擬訂調整率。 （二）新闢街路：應參考相交或平行街路之調整率，參酌其商業繁榮、 交通運輸等情形擬訂調整率。 （三）街路拓寬完成：依臺北市政府工務局新建工程處函送之街路拓寬 完工通報表按下列規定辦理： 1.拓寬街路未達原有街路寬度一 .五倍者，其調整率得調高一級 。 2.拓寬街路達原有街路寬度一 .五倍以上，未達二倍者，調高其 調整率一至二級。 3.拓寬街路達原有街路寬度二倍以上者，調高其調整率二至三級 。 （四）特殊建物周邊：各街路如有興建特殊建築物，其調整方式如下： 1.變電所、高壓電塔、瓦斯槽、殯儀館、垃圾場、掩埋場及焚化 爐等，受影響地區得視影響程度調降調整率一至二級。 2.捷運車站（限地下化路線，如南港線等）、地下道、人行道之 出入口或通風口等設施，受影響之一樓房屋，得視影響程度調 降調整率一至三級。 3.機關、學校因同一門牌多棟建築之街路等級調整率，依其坐落 周邊各街路等級調整率按平均法計算，但臨街路之建築依其街 路等級調整率。 
六、經臺北市不動產評價委員會審議通過並經臺北市政府公告調整率之街 路，其房屋稅自公告之次年期實施。 
七、公共工程之興建，其調整率之調整依「臺北市稅捐稽徵處因政府機關 興建公共工程施工期間辦理房屋街路等級調整率作業要點」辦理；至 於捷運系統工程地下穿越土地之地上房屋，於臺北市政府捷運工程局 提供之建物門牌號碼資料時，調降其調整率一級。 
八、面臨陸橋引道橋墩等之房屋，得視影響程度調降調整率一至二級。 
九、房屋街路等級調整率除下列情形外，依其所編釘之門牌適用之。 （一）房屋門牌經戶政機關依規定整編為新增街路者，在未經臺北市不 動產評價委員會重行評定前，仍沿用原街路等級調整率。 （二）房屋門牌經申請改編者，自改編日之次年期適用。 （三）房屋門牌經申請增、改編致同一建物有二個以上不同街路門牌者 ，其調整率依地上建物門牌從高評定，並自增、改編日之次年期 適用。 
十、刪除。 
十一、本要點報經臺北市政府核定後公告實施。

【函號】: 財政部75/10/01台財稅第7550122號函 
【法條】: 營業稅法第16條 
【要旨】: 合建分屋之課稅與開立發票釋疑 
【內容】: 主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加５％營業稅。（財政部75/10/01台財稅第7550122號函） 

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[北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定

(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」
該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。


聯絡人:林嘯天 聯絡電話:03-3396789分機1328 

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台北市政府課徵之「豪宅稅」之定義及課徵條件

何謂「豪宅稅」?「豪宅稅」即為高級住宅合理加價課徵房屋稅。

一、 課徵條件：

(一)   獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全八項標準。

(二)   符合上述條件之鋼筋混凝土構造。

(三)   符合上述條件之住宅大樓(不含商業大樓與別墅)。

前述八項標準的定義如下：

(一)獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。

(二)外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。

(三)地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。

(四)景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。

(五)每層戶少：每層戶數少，原則上為 4 戶以下，採光良好。

(六)戶戶車位：車位數大於或等於戶數。

(七)保全嚴密：設監視系統或配保全人員。

(八)管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。 因前述八項認定標準，未考量市場交易價格、面積等因素，社會各界反映 不夠明確，經參採專家意見，增訂下列一致性之審查認定要件：

(一)每戶總價8000萬元以上。

(二)每坪單價 100 萬元以上或每戶面積 80 坪以上。

(三)每棟房屋符合上述要件之戶數達 70%以上者，則整棟列入。

三、課徵方式(加價方式)

依房屋稅條例第5條規定，房屋稅係以房屋現值乘以稅率計課，另依同條例第11條及臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定，計算房屋現值之各項標準 主要為房屋構造標準單價、房屋耐用年數、折舊率及路段率，由各稽徵機關調 查擬訂後送由各直轄市、縣（市）不動產評價委員會審查評定，並由各直轄市、 縣（市）政府公告之，每3年重新評定 1 次。

茲就房屋稅額計算公式，說明如 下： 房屋稅額=房屋現值×稅率

房屋現值=核定單價×（1－折舊年數×折舊率）×路段率×面積

核定單價=房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高（偏 低）率〕

經審核符合高級住宅認定標準之房屋，其房屋構造標準單價將依該棟房屋 坐落地點之路段率加成核計，以調高其房屋評定現值及房屋稅額，因此，由上 述公式得知，該加價之路段率即為高級住宅房屋稅額增加的倍數。

四、舉例

一般住家用總樓層 12 層之鋼筋混凝土造新建房屋、面積 300 ㎡、路段率為 200%、依本市房屋構造標準單價表每平方公尺為 5,080 元、住家 用稅率 1.2%，

故全年房屋稅額為 36,576 元（=5,080 元×200%×300 ㎡×1.2%）。

相同條件下，該房屋如列入高級住宅，房屋構造標準單價應依路段率加成核計

調整後為每平方公尺 15,240 元【(5,080 元×(1+200%)】，因標準單價提高為原 來的 3 倍，

故全年房屋稅額為 109,728 元（=15,240 元×200%×300 ㎡×1.2%）， 房屋稅將增加 2 倍，即提高為原來的 3 倍。

◎台北市豪宅稅課定方式同於現行房屋稅課徵方式，其差異性為市政府對於其「街路等級調整率」加以修正，以調高路段率加價倍數方式調高房屋標準層單價。

市場上合建分為三大類：第一種 合建分屋 
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。 
合建分屋之分配方法又有 
(一)立體分層：立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。 
(二)水平分法：水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。 
(三)分棟分法：此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。 
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。 
第二種 合建分售 : 合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。 
第三種 合建分成 : 合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。 
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。 
小結： 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。 
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