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自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售相關函釋及規定：

81.1.31台財稅第811657956號函

84.3.22台財稅第841601122號函

91.3.13台財稅第0900454904號函

95.12.29台財稅第09504564000號函

104.1.28台財稅第10304605550號函

房地合一課徵所得稅申報作業要點第18點

財政部81.1.31.臺財稅字第811657956號函

主旨：建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起

，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有一年以

上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記

，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明：

二、營業稅法第一條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨

物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第三條第一項規定：「將

貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中

華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定

辦理。

三、邇來迭據反映，營業人每多假借（利用）個人名義建屋出售，規避

營業稅與營利事業所得稅，造成依法登記納稅之業者稅負不公平，

亟應予以改進遏止，以杜取巧。

四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改

建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：

（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，

拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，

均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。

（二）前項土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房

屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人

檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。

財政部84.3.22.臺財稅字第841601122號函

主旨：個人提供土地與建設公司合建分屋並出售合建分得之房屋，核屬營

業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機

關核發建造執照之合建分屋案件，附符合說明二之規定者外，均應

辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。請 查照。

說明：

一、依據本部賦稅署案陳省市稽徵機關意見及業者意見辦理。

二、自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，

除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅

用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其

出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得

之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

三、前項所稱「持有一年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆

滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言；所稱「

自用住宅用地」，係指土地稅法第九條規定之自用住宅用地，且都

市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超

過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。

四、與建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅

用地與建設公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記

者，稽徵機關應予列管。

五、至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，

該個人如僅出售土地，應免辦理營業登記。

財政部 91.03.13. 臺財稅字第0900454904號函

個人提供土地自行出資建屋出售或與建設公司合建分屋出售，依本部八十

一年一月三十一日臺財稅第八一一六五七九五六號函及八十四年三月二十

二日臺財稅第八四一六０一一二二號函規定，應辦理營業登記者，其屬出

售土地部分之所得，不列入該營利事業之盈餘。

財政部 95.12.29. 臺財稅字第09504564000號函

個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之

一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣

網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

財政部 104.01.28. 臺財稅字第10304605550號令

個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿 1年之自用住宅用地建屋

、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地

屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符

合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得

稅：

（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。所稱「持有10年以上」

，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10，或

自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇

一認定；繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之

日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之 1規定行使剩餘財

產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移

轉登記之日起算。

（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直

系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿 2年

者。所稱「連續滿 2年」，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之

日連續滿2年；因繼承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定

行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，得溯及自被繼承人、夫

或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶籍遷入之日連續

滿2 年。

符合前述條件之個人，如設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍

賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工

協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營

利事業所得稅。

二、個人以持有 1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合

建分屋，嗣出售其所有之房屋者，依本部81 年1 月31 日台財稅第

811657956號、81年 4月13日台財稅第811663182號函及84年3月

22日台財稅第841601122號函規定，得免辦營業登記。但其設有固定

營業場所包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是

否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，自105年

1月1日起，應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

房地合一課徵所得稅申報作業要點

十八、個人有第一點規定之房屋、土地交易，符合下列情形之一者，該個

人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業，應依本法第二十四條

之五規定課徵所得稅，不適用本法第十四條之四至第十四條之八規

定：

（一）個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下

列各款規定：

1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業

之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業

所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所

稱關係人(註)。

2.個人五年內參與之興建房屋案件逾二案。

3.個人以持有期間在二年內之土地，與營利事業合建。但以繼

承取得者，不在此限。

（二）個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場

所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論

是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。

（三）個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。

註: 關係人：指前款關係企業或有下列情形之人：

（一）營利事業與受其捐贈之金額達實收基金總額三分之一以上之財團

法人。

（二）營利事業與其董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位

之人、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。

（三）營利事業與其董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位

之人之配偶。

（四）營利事業與其董事長、總經理或與其相當或更高層級職位之人之

二親等以內親屬。

（五）營利事業與其他足資證明對該營利事業具有控制能力或在人事、

財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之人。

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